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　　住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理論文現(xiàn)階段，中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)增速放緩、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深度調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的新常態(tài)，對(duì)商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管理提出新的挑戰(zhàn)。特別是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將去庫(kù)存作為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要任務(wù)以來(lái)，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，催生房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，給整個(gè)金融體系特別是商業(yè)銀行帶來(lái)不穩(wěn)定因素。而今年一季度末全國(guó)各個(gè)城市為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱相繼出臺(tái)的限購(gòu)政策使得房?jī)r(jià)跌落的同時(shí)，也加劇了商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)商業(yè)銀行應(yīng)不斷適應(yīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，積極應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)帶來(lái)的挑戰(zhàn)，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，降低個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下穩(wěn)健發(fā)展2.1商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的含義。中國(guó)人民銀行將個(gè)人住房貸款定義為:借款人由于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的需要而向貸款人申請(qǐng)的貸款。同時(shí)貸款人在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款是指農(nóng)業(yè)銀行向自然人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)有土地上的住房，并以購(gòu)房設(shè)定抵押的貸款。2.2商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)。與其他個(gè)人貸款不同，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款主要有以下特點(diǎn):第一，貸款額度較高。隨著房屋價(jià)格的走高，以房產(chǎn)作為抵押物的個(gè)人住房貸款的額度一般在幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)不等，明顯高于其他個(gè)人貸款額度。第二，貸款期限長(zhǎng)，還款周期短。個(gè)人住房貸款期限根據(jù)借款人年齡及意愿一般為5至20年，最高可達(dá)30年。其還款形式為按月還款的償還方式。第三，貸款對(duì)象、貸款用途與抵押物單一。個(gè)人住房貸款的貸款對(duì)象是自然人，貸款只可用于購(gòu)買(mǎi)自用住房，其抵押物是所購(gòu)買(mǎi)的住房本身。第四，貸款信息分散龐雜。住房貸款屬于個(gè)人消費(fèi)貸款，申請(qǐng)人數(shù)量較多，涉及申請(qǐng)人基本信息和信用信息、貸款數(shù)量和年限信息、企業(yè)宣傳片制作還款信息等，對(duì)商業(yè)銀行信息處理能力提出較高要求由于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款具有上述特征，其風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出隱蔽性、系統(tǒng)性、對(duì)政策的敏感性等特征。本文從銀行、借款人和市場(chǎng)三個(gè)角度，對(duì)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。3.1商業(yè)銀行內(nèi)部因素產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。(1)操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于不完善或有問(wèn)題的內(nèi)部操作過(guò)程、人員、公司宣傳片拍攝系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是由銀行內(nèi)部人員違規(guī)辦理業(yè)務(wù)、公司宣傳片拍攝設(shè)計(jì)不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)控制體系、信息處理系統(tǒng)失靈以及欺詐等引起的潛在損失的可能。個(gè)人住房貸款在貸款調(diào)查、審批、發(fā)放和貸后追蹤環(huán)節(jié)均有不同程度的操作失職現(xiàn)象。(2)制度缺陷。個(gè)人住房貸款的發(fā)放往往依據(jù)個(gè)人征信報(bào)告、記者珍藏許多文革照片 未公開(kāi)因不愿丑化國(guó)家，收入證明和銀行流水等信息對(duì)借款人作出評(píng)價(jià)，缺乏有效的個(gè)人信用評(píng)估體系，無(wú)法識(shí)別借款人的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)狀況和潛在信用風(fēng)險(xiǎn)，使銀行處于信息劣勢(shì)。(3)流動(dòng)性和銀行擠兌風(fēng)險(xiǎn)。銀行資金流動(dòng)性受到限制，容易造成流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為銀行擠兌埋下隱患。(4)抵押物風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)個(gè)人住房貸款的借款人出現(xiàn)違約，銀行將處置其抵押物以減少損失。抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要有抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)格下降，不足以償還貸款時(shí)會(huì)產(chǎn)生抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)處置耗費(fèi)成本過(guò)高或房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不完善導(dǎo)致抵押物拍賣價(jià)格偏低，不足以償還貸款時(shí)則會(huì)產(chǎn)生抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。3.2信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指交易對(duì)手未能履行契約中所約定的義務(wù)而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。第一，我國(guó)信用體系不完善，銀行不能全面了解借款人信息的真實(shí)性，導(dǎo)致銀行向一些劣質(zhì)客戶發(fā)放貸款，易造成信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。第二，目前互聯(lián)網(wǎng)金融、擔(dān)保公司和中介機(jī)構(gòu)發(fā)展迅猛，相關(guān)管理滯后，借款人通過(guò)上述途徑籌借“假首付”，冒充合格的借款人，容易引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)。第三，借款人利用銀行管理漏洞，編造借款用途，以購(gòu)房的名義套取銀行個(gè)人住房貸款另做他用，這種“假按揭”的現(xiàn)象給商業(yè)銀行帶來(lái)信用風(fēng)險(xiǎn)隱患。3.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。(1)利率風(fēng)險(xiǎn)。一方面，隨著我國(guó)利率市場(chǎng)化速度加快，各個(gè)銀行個(gè)人住房貸款利率呈現(xiàn)非同質(zhì)變化態(tài)勢(shì)，成本較高的銀行會(huì)調(diào)高房貸利率，企業(yè)宣傳片紀(jì)錄片廣告片專題片mv錄像拍攝跟拍制信息的不對(duì)稱將引發(fā)逆向選擇問(wèn)題，引致高風(fēng)險(xiǎn)借款者的加入，增加銀行房貸的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，由于個(gè)人房貸期限較長(zhǎng)，當(dāng)利率處于上升期且借款人預(yù)期未來(lái)利率仍將升高時(shí)，會(huì)選擇提前還款來(lái)規(guī)避損失，利率的波動(dòng)增加了借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)。(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌，剩余貸款本息額大于所購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，借款人選擇主動(dòng)棄房的可能性增加，導(dǎo)致銀行貸款無(wú)法收回，干兒子到底不比親兒子，形成銀行不良資產(chǎn)。目前，為防止房?jī)r(jià)進(jìn)一步增長(zhǎng)，國(guó)家和地方政府相繼出臺(tái)了一系列政策，通過(guò)限購(gòu)、提高首付比例、降杠桿等方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2016年，天津市也陸續(xù)出臺(tái)“9 單位:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司天津南開(kāi)支行